LEASING – Huren en eigenaar worden

Bedrijfspand met een groeiende lijn die toont hoe je gestaag eigenaar wordt

Leasing: Een fenomeen van alle tijden

Leasing wordt vaak gezien als een complexe, moderne financieringstechniek, voor het eerst gebruikt eind 19e eeuw in de Verenigde Staten en midden 20e eeuw in Europa. Maar de oorsprong van Leasing gaat veel verder terug, zo maakte de Justiniaanse Codex reeds een onderscheid tussen korte termijn verhuur en financiële leasing. Leasing zit al van oudsher in onze cultuur ingebakken en het wordt tijd dat ze haar plaats in de spotlights terug inneemt.

Leasing, als veelzijdige oplossing, kan je in de huidige volatiele, snel evoluerende marktomstandigheden flexibiliteit en peace of mind bieden.

Wij noemen het huren en eigenaar worden, maar hoe werkt onroerende leasing nu eigenlijk?

Op het eerste zicht valt een onroerende leasing, zoals aangeboden door Lease Estate, te vergelijken met de alom gekende auto-leasings. Net zoals bij de wagen is het onze bedoeling de aankoop van vastgoed toegankelijker te maken door een ruimere financiering aan te bieden, maar ook door een flexibiliteit te bieden naar overdracht van vastgoed toe.

En geef nu zelf toe, het aankopen en verkopen van je leasingwagen was nooit makkelijker. Wel dit kan ook voor jouw vastgoed, met Leasing combineren wij de voordelen van huren met de zekerheid en het rendement van eigenaarschap.

Achterliggend werkt onroerende leasing helemaal anders dan jouw auto-leasing. We bekijken het eens middels een voorbeeld. Je hebt je droompand gevonden en Lease Estate wil jou helpen jouw droom waar te maken.

  • Waarde: €415.000
  • Financieringsbedrag: 97,5% – €404.625
  • Restwaarde: 25% – €101.156,25
  • Leasevergoeding: 36x €3.000, 144x €2.848
  • Geschatte huurwaarde: €2.650 per maand

Stap 1. De opsplitsing van het eigendomsrecht in een gebruiksrecht en de juridische eigendom

Om een financiering aan te kunnen bieden van meer dan 90% heeft Lease Estate een ruimere zekerheid nodig dan een typische hypotheek. Daarom werken wij met (beperkte) eigendomsrechten, maar in tegenstelling tot een auto-leasing werken we niet met een volle eigendom.

Waarom niet? Een wagen kan je gemakkelijk overdragen zonder dat er registratierechten op betaald worden. En gezien leasing een financieringstechniek is waarbij je reeds van bij aanvang eigenaar wordt, zou het toch vreemd zijn om zowel in het begin als op het einde 10% of 12,5% registratierechten te gaan betalen op de volledige venale waarde van het gebouw terwijl de eigenaar dezelfde blijft?

Omwille van deze reden werken wij met zakelijke rechten, meer specifiek opstal en erfpachtrechten. Dit zijn eigendomsrechten met een beperkte duurtijd, ook gekend als zakelijke gebruiksrechten.

In dit geval zal de koper een erfpachtrecht vestigen onder BTW, hiervoor betaalt Lease Estate een vergoeding gelijk aan het bedrag dat ze wil financieren. Vermits de transactie onder BTW is, zal Lease Estate op deze vergoeding 21% BTW betalen, in andere gevallen zal er 10 of 12,5% registratierechten betaald worden.

Het gebouw wordt opgesplitst in 2 delen, het ene omvat de juridische eigendom. De andere afbeelding het gebruiksrecht.

Stap 2. De Leasingnemer huurt het erfpachtrecht terug op basis van een leasecontract

Vervolgens zal de leasingnemer het gebruiksrecht terug huren onder BTW van de leasinggever op basis van een 15jarig leasecontract. Deze leasing kan zowel On- als Off-Balance zijn, afhankelijk van de gekozen restwaarde. Het voordeel van een hoge restwaarde is een lagere aflossing, in het voorbeeld ga je immers, maar 75% van het kapitaal terugbetalen op 15 jaar waardoor de aflossing overeenkomt met deze van een 20jarige financiering.

Betaal je dan meer dan bij een traditionele huur?

Dit hangt uiteraard af van verschillende factoren. In de meeste gevallen zal de leasing aanvankelijk iets hoger liggen, maar zal de afbetaling na enkele jaren juist lager liggen.

Een tabel met een vergelijking tussen huurgelden en leasevergoedingen.

De leasevergoedingen zijn, zoals bij een klassieke financiering, reeds vooraf bepaald. In dit geval werd gekozen voor:

  • Een verhoogde huur van €3.000 per maand voor de eerste 3 jaren
  • Vaste huur van €2.848 per maand voor de daaropvolgende 12 jaar.

Als je dit vergelijkt met de markthuur die jaarlijks indexeert (1,5%/jaar in dit geval). Dan zie je dat je vanaf jaar 6 tot jaar 15 meer zal betalen bij een huur.

En dat terwijl je bij de leasing met elke afbetaling meer en meer eigenaar wordt.

Stap 3. Jaar 15: Het maken van een keuze

In jaar 15 loopt de leasing ten einde, maar het erfpacht/gebruiksrecht loopt nog 5 tot 20 jaar langer (afhankelijk van de gekozen duurtijd).

Als leasingnemer heb je verschillende keuzes, maar over 1 iets hoef je je geen zorgen te maken. Eigenaar wordt je sowieso:

Het lichten van de aankoopoptie

De leasingnemer kan de voorafbepaalde aankoopoptie lichten. In dit voorbeeld bedraagt de aankoopoptie 25% van het financieringsbedrag of €101.156,25. Bij het lichten van de aankoopoptie wordt het erfpachtrecht overgedragen aan de leasingnemer, op deze overdracht zijn 2% registratierechten verschuldigd op het hoogste van ofwel het bedrag van de aankoopoptie of ofwel de resterende waarde van het 5 tot 20jarig erfpachtrecht. In de praktijk liggen deze bedragen meestal dicht bij elkaar (een hogere restwaarde leidt immers tot een langer erfpachtrecht en omgekeerd).

Het lichten van de verderhuuroptie

Indien het bedrag van de aankoopoptie te hoog is om ineens te betalen kan er altijd voor gekozen worden om te werken met een verderhuuroptie. In dit geval loopt de leasing ten einde, maar wordt een nieuwe huurovereenkomst afgesloten tussen Lease Estate waarbij deze aankoopoptie gespreid wordt over een bepaalde periode (traditioneel 5 jaar). Als deze periode gelijkloopt met de resterende waarde van het erfpachtrecht wordt de leasingnemer op het einde weer 100% eigenaar.

Teruggave van het goed

De leasingnemer kan er uiteraard ook voor kiezen om niets te doen. In dat geval zal Lease Estate het goed nog kunnen gebruiken zolang het erfpachtrecht loopt (5 tot 20jaar). Eens het erfpachtrecht afloopt wordt de leasingnemer weer 100% eigenaar.

Benieuwd waar leasing je allemaal mee kan helpen?

Lees het verhaal van enkele van onze klanten en beleef van op de eerste rij hoe wij hun onderneming hebben kunnen verder helpen op https://lease-estate.com/cases/

Een greep uit enkele testimonials:

Een eigen magazijn voor extra groei voor Verhuizingen Peeters

Group 55: “Dankzij de maximale financiering kochten we een extra unit”

Een schone lei en nieuwe start voor Alain

Een zorgeloze, geslaagde overname voor Trucko

Wil je nog meer leren over Leasing? Bekijk dan zeker:

https://www.spartax.be/nl/nieuws-en-events/nieuwsbrieven/verheft-het-hof-van-justitie-erfpacht-and-leaserent-back-tot-de-ultieme-vorm-van-vastgoedherfinanciering.htm

https://www.lievens.be/sites/default/files/editor-uploads/2021_04_07_erfpacht.pdf

https://www.blv-abl.be/nl/over-leasing/voorwerp-van-leasing/onroerende-leasing

Disclaimer: Bovenstaande uiteenzetting is uitsluitend voor discussiedoeleinden bedoeld, en is vatbaar voor wijziging naar goeddunken van Lease Estate NV. Het schrijven maakt in geen geval een advies uit inzake de boekhoudkundige of fiscale verwerking van leasingovereenkomsten, maar is louter bedoeld ter informatieve titel bezorgd. De opgenomen bedragen, termijnen, uitsplitsingen zijn louter bedoeld als voorbeeld om bepaalde principes toe te lichten.