Pas op dat de droom geen nachtmerrie wordt! Onroerende leasing heeft talrijke voordelen, maar het belang van een goede begeleiding mag niet onderschat worden.
In haar arrest van 18 mei 2021 herkwalificeerde het Hof van Beroep van Antwerpen een leasingovereenkomst naar een gewone opstalovereenkomst, met ferme fiscale gevolgen voor de bestuurder van de vennootschap. Deze uitspraak bevestigt nogmaals dat een goede begeleiding in leasingtransacties niet te onderschatten valt.
Herkwalificatie van een leasingovereenkomsten naar een gewone opstalovereenkomst
In 2013 verleent X, bestuurder van vennootschap Y, een opstalrecht van 25 jaar op een residentieel gebouw voor een som van €780.000. Later wordt een onderhandse bijlage aan de notariële opstalakte opgemaakt., deze verduidelijkt dat de overeenkomst niet-opzegbaar is, de vergoeding het X mogelijk maakt om het geïnvesteerde kapitaal volledig weer samen te stellen, en dat BV Y aan het einde van de overeenkomst een optie heeft tot aankoop van de opstallen.
Gezien X ervan overtuigd is dat de overeenkomst een onroerende leasing betreft, en dus onder de uitzondering van artikel 19 §1 ,2° WIB 92 valt, geeft hij deze vergoeding niet aan in zijn belastingaangifte.
De belastingadministratie was een andere mening aangedaan.
Standpunt van de partijen
Wat zegt de administratie?
De belastingadministratie is van mening dat de overeenkomst niet voldoet aan de voorwaarden van een onroerende leasing en gaat de gehele ontvangen som van €780.000 belasten als onroerend inkomen tegen het progressief tarief.
Wat zegt de rechter?
Het hof geeft de belastingadministratie gelijk. Uit de bewoordingen van de notariële akte blijkt onmiskenbaar dat een opstalrecht gevestigd werd ten voordele van BV Y en dat de € 780.000 betaald werd ter vergoeding van dit recht. De bijlage kan aan de gevolgen van de akte geen afbreuk doen.
In de akte staat eveneens dat de opstalhouder de bestaande en/of zelf opgerichte gebouwen op het einde van de leasing zal teruggeven aan de opstalgever (bestuurder X). Dit gaat in tegen de bewering uit de bijlage dat opstalhouder BV Y op het einde van de overeenkomst de mogelijkheid heeft de opstallen over te nemen.
Hoe zit dit allemaal in elkaar?
De belasting van een erfpacht of opstalvergoeding: Het volledige bedrag, zonder aftrek van kosten, is belastbaar als onroerend inkomen tegen het progressieve tarief, in het jaar waarin het betaald of toegekend wordt, zelfs als het betrekking heeft op de gehele duur van het recht (art. 10, §1 WIB 92) .
De belasting van deze vergoeding in het kader van een onroerende leasing: Als het zakelijk recht de basis vormt voor een onroerende leasing geldt de belasting als onroerend inkomen niet, de leasing wordt immers als een financieringsconstructie beschouwd. De vergoeding die de leasinggever ontvangt, wordt dan grotendeels geacht te dienen om het in het gebouw belegde kapitaal of de verkoopwaarde van het gebouw weer samen te stellen, en voor de rest te bestaan uit interest (art. 19, §1, 2° WIB 92).
Welke voorwaarden? Van een onroerende leasing volgens artikel 10 WIB 92 is maar sprake als het gaat om de overdracht van een ‘recht van gebruik’, gebaseerd op een onopzegbare overeenkomst van opstal of erfpacht. De termijn moet het de eigenaar mogelijk maken om het in het gebouw belegde kapitaal of de verkoopwaarde van een bestaand gebouw volledig weer samen te stellen en de rentelast en andere kosten van de verrichting te dekken. Verder moet de gebruiker aan het einde van de overeenkomst van rechtswege eigenaar worden van het gebouw of een aankoopoptie hebben (art. 10, §2 WIB 92) .
Benieuwd waar leasing je allemaal mee kan helpen?
Lees het verhaal van enkele van onze klanten en beleef van op de eerste rij hoe wij hun onderneming hebben kunnen verder helpen op https://lease-estate.com/cases/
Een greep uit enkele testimonials:
Een eigen magazijn voor extra groei voor Verhuizingen Peeters
Group 55: “Dankzij de maximale financiering kochten we een extra unit”
Een schone lei en nieuwe start voor Alain
Een zorgeloze, geslaagde overname voor Trucko
Disclaimer: Bovenstaande uiteenzetting is uitsluitend voor illustratieve en discussiedoeleinden bedoeld, en is vatbaar voor wijziging naar goeddunken van Lease Estate NV. Het schrijven maakt in geen geval een fiscaal advies uit inzake de fiscale verwerking van leasingovereenkomsten, en de fiscaliteit omtrent leasing in het algemeen, maar is louter bedoeld ter informatieve titel bezorgd.